Nye boligsalgsregler fra nyttår

I et forsøk på å redusere antallet tvister ved boligsalg, er det vedtatt lovendring i avhendingslova med ikrafttredelse 1. januar 2022. Formålet er å skape en tryggere bolighandel i tillegg til å tilrettelegge for mest mulig riktig informasjon i boligomsetningen.

Lesetid: 5 min

Lovendringens ikrafttredelsestidspunkt og praktiske betydning

Lovendringen vil gjelde for alle kjøpsavtaler som inngås etter 31. desember 2021, og det vil være tidspunktet for avtaleinngåelsen (budaksept) som er skjæringspunktet. Forskrift til avhendingslova (FOR-2021-06-08-1850) trer i kraft fra samme tidspunkt.

Fra og med nyttår vil det ikke lenger være adgang til å selge bolig til forbruker med det generelle forbeholdet om at den selges "som den er". Den praktiske hovedregelen om at kjøper overtar risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen, vil med andre ord være historie.

Dette innebærer at selger overtar risikoen for skjulte feil og mangler som kjøper ikke anses kjent med, eller måtte kjenne til, da avtalen ble inngått. Selger kan imidlertid "avhjelpe" denne risikoen ved å innhente en tilstandsrapport fra kompetent takstmann før salget. Kjøper kan ikke påberope seg som mangel noe som fremgår av tilstandsrapporten.

Det avgjørende for å bedømme hvem som står økonomisk ansvarlig for eventuelle mangler, blir fortsatt kjøpers berettigede forventninger basert på den kunnskap kjøper fikk på avtaletidspunktet.

Strenge forskriftskrav til godkjent tilstandsrapport

For å klargjøre hva kjøper anses kjent med ved avtaleinngåelsen, og hva selger eventuelt har risikoen for, har lovgiver i forskrift oppstilt detaljerte og omfattende minimumskrav til hva tilstandsrapportene som innhentes må inneholde. Forskriftskravene oppstiller krav til hvordan undersøkelsene skal gjennomføres i alle rom og bygningsdeler i en bolig, og har som formål at forbrukere skal få et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.

Forskriftskravene vil ha betydning ved avhending av helårs- og fritidsbolig, når kjøper er forbruker og selger velger å innhente tilstandsrapport på boligen.

Selger av boligen er ikke forpliktet til å innhente tilstandsrapport i tråd med forskriftskravene, men hvis selger velger å ikke gjøre dette vil selger i utgangspunktet stå ansvarlig for alle mangler som ikke kjøper kunne forvente basert på tilgjengelig informasjon om boligen.

En tilstandsrapport skal regnes som godkjent hvis den oppfyller kravene i forskriften, jf. forskriften § 1-5 første ledd. Konsekvensen av at rapporten ikke anses godkjent er at den er uten virkning for kjøper. Bestemmelsens annet ledd gjør et unntak for avvik som etter en konkret vurdering anses som ubetydelige sett hen til mangelens art og omfang. Denne sikkerhetsventilen er inntatt for å unngå urimelige resultater. Hva som vil bli ansett som så ubetydelige avvik at rapporten likevel skal gjelde, må vurderes konkret.

På bakgrunn av den konsekvensen en tilstandsrapport uten virkning for kjøperen har for selger, bør selger (oppdragsgiver) i alle tilfeller forutsette at tilstandsrapporten oppfyller forskriftskravene for godkjent tilstandsrapport i oppdragsavtalen med takstmannen.

Tydelig og forbrukervennlig

Forskriften har i § 1-4 et påbud om at resultatene i rapporten skal formidles på en tydelig og forbrukervennlig måte. Tydelighetskravet er gjentatt i forskriften § 1-5 første ledd andre punktum, hvor det er nedfelt at kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport. Det er videre en henvisning til avhl. § 3-10 første ledd, som presiserer at kjøper anses å kjenne de forhold som fremkommer tydelig av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter.

Hva det innebærer at en observasjon/undersøkelse er tydelig og forbrukervennlig kan by på tolkningstvil og være rot til konflikter. Hva blir eksempelvis konsekvensen dersom tilstandsrapporten og salgsprospektet ikke harmonerer? Det kan vanskelig sies å være tydelig og forbrukervennlig dersom tilstandsrapport og salgsprospekt ikke samsvarer eller i verste fall gir motstridende informasjon. Selv om tilstandsrapporten i slike tilfeller kan anses godkjent, vil det likevel være risiko for at selger kommer i mangelsansvar overfor kjøper.

Vanskelig grensedragning mellom generelle og spesifiserte forbehold

Dagens lovgivningen gir selger anledning til å overføre risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen til kjøper. Dette har frem til nå, nesten uten unntak, alltid blitt gjort ved å innta et "som den er" forbehold i kontrakten.

Lovendringen i avhl. § 3-9 annet ledd innebærer at "som den er" og lignende generelle forbehold fra selgers side ikke får noen virkning ved salg til forbrukere. Dersom selger ønsker å innta et forbehold, må forbeholdet spesifiseres på en slik måte at kjøper kan vurdere risikoen ved å akseptere forbeholdet. Dette innebærer at terskelen for hva kjøper berettiget kan anse som en mangel senkes sammenlignet med dagens lovgivning. For selger vil endringen innebære en strengere plikt til å opplyse om relevante forhold ved boligen, som igjen gjør det nødvendig å innhente grundig tilstandsrapport av boligen.

Forarbeidene gir uttrykk for at et spesifisert forbehold ikke kan gis på generelt grunnlag, men må utfylles av spesifikke risikoopplysninger for at det ikke skal anses som en omgåelse av regelverket.

Det vil bli opp til domstolene å pensle ut grensedragningen mellom generelle forbehold og forbehold som anses spesifiserte nok til at kjøper hadde foranledning til å vurdere risikoen på kjøpstidspunktet og hensynta det ved kjøpsbeslutningen.

Positiv lovendring som letter etterlevelse av hvitvaskingsregelverket

Den nye lovendringen, med innføringen av de detaljerte forskriftsbestemmelsene for tilstandsrapporten, vil være med på å gi grundig informasjon om eiendommen herunder dokumentasjon for utførte arbeider mv. Forskriften § 2-19 oppstiller en plikt for takstmannen til å be oppdragsgiver dokumentere hvorvidt kvalifiserte håndverkere har utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste frem årene.

Det er ansett å være høyrisiko for hvitvasking ved eiendomsoverdragelser der boligen pusses opp og selges videre. Lovendringen og de nye forskriftskravene som skal bidra til tilstandsrapporter av høy kvalitet og dokumentasjonskrav, vil bidra til å lette etterlevelsen av hvitvaskingsregelverket slik at hvitvasking kan avdekkes.