Vår avdeling for fast eiendom og entreprise runder av 2023 og går inn i 2024 med å gi en oppsummering av høydepunktene fra domstolene i løpet av året som har gått.
HR-2023-93-A (utbedringsforsøk og foreldelse)
Året 2023 startet med en avgjørelse fra Høyesterett fra 12. januar som gjaldt foreldelse av erstatningskrav i en entreprisetvist mellom Betonmast Innlandet AS og Frost Utvikling AS. Saken hadde sin bakgrunn i en totalentreprisekontrakt der Betonmast var engasjert av Frost Utvikling som utbygger i forbindelse med oppføring av et leilighetskompleks.
Kjøperne av leilighetene reklamerte etter overtakelse over vansker med boligenes varmeanlegg. Betonmast hadde over lengre tid forsøkt å utbedre uten hell. Spørsmålet for Høyesterett var om Betonmast ved sine utbedringsforsøk hadde erkjent ansvar for mangler ved varmeanlegget overfor Frost Utvikling, og dermed avbrutt foreldelsesfristen etter foreldelsesloven § 14.
Høyesterett kom til at Betonmast ikke hadde erkjent ansvar for manglene gjennom sine utbedringsforsøk. I vurderingen ble det lagt vekt på at Betonmasts undersøkelser og tiltak måtte anses som en oppfølging av reklamasjonene, og ikke som en positiv og noenlunde klar erkjennelse av et mangelsansvar. Foreldelsesfristen var dermed ikke avbrutt i tide, og Frost Utviklings krav var gått tapt.
HR-2023-411-A (Marti – SVV. Arbeidsgiveravgift og dagmulkt)
Høyesterett avsa 7. mars 2023 dom i sluttoppgjør i en vei- og tunnellentreprise etter NS 8406. Saken reiste to hovedspørsmål. For det første om entreprenøren kunne kreve tilleggsvederlag på begrunn av økt arbeidsgiveravgift, og før det andre om det er adgang til å tilbakeholde eller motregne påløpt dagmulkt fra fakturabeløp før påslag av merverdiavgift.
Høyesterett kom til at kontrakten mellom partene ikke ga entreprenøren krav på vederlagsjustering for økt arbeidsgiveravgift, utover muligheten for indeksregulering av kontraktssummen som kontrakten la opp til. Avgjørende var prinsippet om objektivt tolkning av entreprisekontrakters ordlyd, og formålet med bestemmelsen om indeksregulering. Videre mente Høyesterett at byggherren ikke hadde beregnet tilbakehold av vederlag knyttet til dagmulkt feil, når byggherren trakk dagmulktsbeløpet ut ved betaling av faktura uten påslag for merverdiavgift. Høyesterett kom til at byggherren hadde håndtert merverdiavgiftsspørsmålet korrekt både av hensyn til merverdiavgiftslovens bestemmelser og reglene for tilbakehold i NS 8406 punkt 23.9. Staten fikk dermed medhold i begge spørsmålene.
HR-2023-534-A (Defensiv forsering)
Den 24. mars 2023 avsa Høyesterett dom i tvist mellom Backe Stor-Oslo AS og Elektro-Kontakten AS. Tvisten knyttet seg til et byggeprosjekt ved Slemdal skole i Oslo, der Elektro-Kontakten AS var engasjert av Backe Stor-Oslo AS som totalunderentreprenør for elektriske arbeider. Uenigheten mellom partene gjaldt forståelsen av bestemmelsen i NS 8417 punkt 33.8 om defensiv forsering.
Spørsmålet for Høyesterett var hvordan vederlaget for forseringen skal beregnes når det skal vurderes om grensen for å iverksette defensiv forsering er overtrådt, nærmere bestemt om det i beregningen skal tas hensyn til kostnader som skyldes ineffektiv drift. Høyesteretts flertall ga Backe medhold i saken, da de kom til at begrepet "vederlaget" i NS 8417 punkt 33.8 også omfatter kostnader som følge av ineffektiv drift så langt disse er en følge av forseringen.
HR-2023-766-A (Søksmålsfrist)
Den 24. april 2023 vurderte Høyesterett et spørsmål som har vært gjenstand for diskusjon på entrepriserettens område over lengre tid. Spørsmålet for Høyesterett var om virkningene ved å ta ut søksmål var ivaretatt ut fra kravet om å "iverksette ordinær rettergang" innen åtte måneder, jf. NS 8407 punkt 35.2 bokstav b, eller om søksmålsvirkningene måtte "vedlikeholdes" ved å ta ut stevningen innen ett år etter innstilling av en sak for forliksrådet, jf. tvisteloven § 18-3 annet ledd.
Saken hadde sitt utspring i en sluttoppgjørstvist etter totalentreprisekontrakt om oppføring av en barnehage i Oslo mellom KF Entreprenør AS og Oslo kommune. Høyesterett avklarte i sin avgjørelse at klausulen i NS 8407 punkt 35.2 b var en lovlig avtalt materiell foreldelsesfrist som omfattes av tvisteloven § 18-3 andre ledd. Det var derfor ikke tilstrekkelig at entreprenøren hadde sendt forliksklage innen fristen på åtte måneder. Denne måtte også følges opp med videre rettslige skritt i samsvar med tvistelovens bestemmelse for å ikke miste kravet. KF Entreprenør hadde tatt ut stevning innen ett år fra saken ble innstilt i forliksrådet, og hadde derfor sine krav etter sluttoppgjøret i behold.
LH-2022-142606 (solidaransvar ved konkurrerende samtidige årsaksfaktorer)
Den 19. mai 2023 avsa Hålogaland lagmannsrett en interessant dom om erstatningsansvar ved konkurrerende årsaksfaktorer i entrepriseforhold. Saken gjaldt ansvar for vannskader på et bygg tilhørende i Reitan leir Forsvarsbygg utenfor Bodø. Skaden oppstod i forbindelse med arbeid med å utskifte en oljefyr i byggets kjeller, der jobben ble gjennomført med flere sideentrepriser etter NS 8407.
Forsvarsbygg rettet krav mot tre av sideentreprenørene etter at det oppstod vannskader i byggets kjeller ved at 95 000 liter vann trengte inn i kjelleren. Byggherren anså at både grunnentreprenør, VVS-entreprenør og elektroentreprenør hadde ansvar for skadene som oppstod, og fikk medhold av Hålogaland lagmannsrett i dette. Lagmannsretten mente at alle tre entreprenører hadde opptrådt uaktsomt i strid med profesjonsansvaret og voldet skade. Retten mente at selv hver årsak i seg selv ville vært tilstrekkelig til å volde skaden, og holdt entreprenørene ansvarlig i fellesskap selv om hver årsak da ikke var nødvendig for å forårsake skaden.
LG-2022-131532 (Implenia - Ottar Dvergsdal)
Gulating lagmannsrett avsa 3. oktober 2023 dom i en entreprisetvist om intervensjon, stansing og heving etter NS 8416. Saken sprang ut av en underentreprisekontrakt for tørrmuring i forbindelse med veiutbygging der hovedentreprenør Implenia Norge AS skulle stå for klargjøringsarbeid som utgraving, fjerning av masser, planering osv., og underentreprenør Ottar Dvergsdal AS skulle bygge murene.
Arbeidet ble forsinket, og Implenia iverksatte intervensjon og holdt tilbake vederlag for forventet dagmulkt og intervensjonskostnader. Ottar Dvergsdal stanset arbeidet, og Implenia hevet kontrakten.
Selv om lagmannsretten mente at underentreprenøren dels var forsinket og hadde utført arbeidet med risiko for å komme i forsinkelse, kom retten til at forsinkelsen verken ga hovedentreprenør krav på dagmulkt eller rett til intervensjon.
Lagmannsretten mente at hovedårsaken til forsinkelsen lå hos hovedentreprenør. Det ble blant annet lagt vekt på at Implenia for en periode måtte anses å ha sagt fra seg retten til dagmulkt og skjøvet ut dagmulktsfristen med to måneder gjennom en uformell endringsprosess mellom partene. I spørsmålet om intervenering vektla lagmannsretten at det ikke var rimelig klart at Ottar Dvergsdal ville bli "forsinket med sin framdrift" etter NS 8416 punkt 17.2 eller at forsinkelsen ville gjøre at prosjektet ble "vesentlig hindret", blant annet av hensyn til det lagmannsretten mente var en omforent utsettelse av frister, og fordi deler av forsinkelser i prosjektet skyldtes forhold på Implenias side. Implenia ble derfor dømt til å betale Ottar Dvergsdal vederlag for utført arbeid og erstatning for tapt fortjeneste.
LA-2023-14638-2 (Boligsameiet Skafjellgrenda 3 og Sameiet Skafjellgrenda Parkeringskjeller mot Omnibo Vest AS. Mangler, tilbud om utbedring etter buofl.)
Den 27. oktober avsa Agder lagmannsrett dom der en utbygger ble frikjent for mangelskrav etter bustadoppføringslova fra et boligsameie og tilhørende parkeringssameie. Sameiet hadde påberopt flere mangler ved boligene og parkeringsanlegget, men fikk ikke medhold i lagmannsretten.
Et av mangelskravene gjaldt vanninntrengning i parkeringskjeller der partene var enige i at det forelå en mangel. Krav om prisavslag første imidlertid ikke frem. Lagmannsretten la vekt på at utbygger hadde tilbudt utbedring som lagmannsretten mente at boligsameiet hadde plikt til å akseptere. Det gjaldt selv om utbedringsperioden strakk seg over et lengre tidsrom. Lagmannsretten kom videre til at reklamasjoner over parkeringsplassers bredde for de fleste ikke førte frem. Lagmannsretten kom til at funksjonskravet i TEK10 var oppfylt selv om størrelsen var mindre enn minimumskravene i SINTEF Byggforsk 312.130. For de to parkeringsplassene som var mangelfulle var kravet foreldet. Foreldelsesfrist for reklamasjon på parkeringsplasser ble knyttet til overtakelsestidspunktet.
Lagmannsretten fant heller ikke grunnlag for ansvar for utbygger for øvrige krav knyttet til boligsameiets vinduer, kapasitet for elbillading og felles elektroinstallasjoner.
LB-2023-55808 (Consto Rogaland – Ullevålsveien 114 AS. Avbestilling mv.)
Borgarting lagmannsrett avsa 13. november 2023 dom i en tvist om avbestillingshonorar og vederlag, samt motkrav om erstatning, knyttet opp til en totalentreprise etter NS 8407. Saken sto mellom Ullevålsveien 114 AS som byggherre og Consto Rogaland AS som entreprenør, og gjaldt utbygging av en tomt i Oslo med leiligheter, næringslokaler og bod- og garasjeanlegg.
Kontrakten ble lyst ut i en åpen tilbudskonkurranse, og det ble inngått en prosjektavtale mellom partene med "felles målsetning om endelig fastsetting av rammene for en entreprisekontrakt" basert på NS 8407. Byggherren hevet med tiden prosjektavtalen på bakgrunn av tvil om entreprenørens evne til å gjennomføre prosjektet, av hensyn til den økonomiske situasjonen hos Consto. Consto mente det ikke var grunnlag for heving og krevde avbestillingserstatning samt krav om vederlag for allerede utført arbeid. Byggherren krevde på sin side erstatning.
Byggherren fikk medhold av lagmannsretten. Lagmannsretten mente at Consto hadde opptrådt klanderverdig og brutt kravet til lojalitet i kontraktsforhold både før inngåelsen av prosjektavtalen, i samarbeidsfasen og ved avslutningen av kontraktsforholdet. Årsaken var at Consto hadde gitt Ullevålsveien 114 AS mangelfulle eller misvisende opplysninger om økonomiske forhold som innebar høy risiko for at entreprenøren ikke hadde evne til å gjennomføre totalentrepriseavtalen.
LG-2021-181385-2 (Marti – SVV, Ryfylketunellen. Plunder og heft mv.).
Gulating lagmannsrett avsa den 29. november 2023 dom i sluttoppgjørstvist i tunnelentreprise mellom Statens Vegvesen og Marti IAV Solbakk DA. Tvistetemaene var entreprenørens krav om vederlagsjustering for plunder og heft, og for merkostnader som følge av at det ikke var mulig for entreprenøren med døgndrift, i strid med det som var planlagt.
Entreprenørens krav førte ikke frem. For kravet knyttet til manglende mulighet for døgndrift mente lagmannsretten at innstramninger i regelverket for nattarbeid ikke kunne gi krav om vederlagsjustering basert på bestemmelsen om indeksregulering og justering av vederlag som følge av endrede offentlige gebyrer og avgifter i NS 8406 punkt 23.
Kravet om vederlagsjustering for plunder og heft førte heller ikke frem, da det ble lagt til grunn at Marti ikke hadde sannsynliggjort at byggherren var ansvarlig for forhold som skulle ledet til plunder- og heftkonsekvensene som var påberopt. Retten mente at utfordringene i prosjektperioden i stedet skyldtes manglende erfaring og feilvurderinger med fremdriftskonsekvens på entreprenørens side. Dommen er ikke rettskraftig.
