Nye dommer fra bygg- og anleggsbransjen

1. Frostating Lagmannsretts dom avsagt 19. juni 2025 (LF-2025-27367): saken gjaldt spørsmål om sameiets krav på erstatning/prisavslag var foreldet.
2. Gulating lagmannsretts dom avsagt 7. juli 2025 (LG-2024-109013): saken gjaldt tolkning av samspillkontrakt om rehabilitering og ombygging av Bergen Kulturhus, herunder hvilke arbeider som var inkludert i målprisen og om endringskrav reviderte målprisen.
3. Hedmarken og Østerdal tingrett kjennelse av 11. august 2025: saken gjaldt midlertidig forføyning med krav om å stanse inngåelsen av kontrakt i forbindelse med byggearbeid på det nye Rikshospitalet. Spørsmålet var om leverandøren oppfylte kvalifikasjonskravet om å ha tilstrekkelig relevant erfaring (særlig om tunnelarbeider) på tilbudstidspunktet.

1. Foreldelse av krav om erstatning eller prisavslag for mangler (lf-2025-27367)

Frostating lagmannsrett avsa den 19. juni 2025 dom i sak mellom Krokstien Sameie og dets eiere på den ene siden, og Advansia AS og Multiconsult ASA på den andre. Saken gjaldt krav på erstatning eller prisavslag som følge av mangler ved en støttemur oppført på sameiets fellesarealer. Optiman Prosjektledelse AS, senere kjøpt opp av Advansia, var engasjert som prosjektleder av utbyggeren i prosjektet, mens Multiconsult hadde ansvar for geoteknisk prosjektering, oppfølging og kontroll.

Sameiet og dets eiere fremmet krav om erstatning både på kontraktsrettslig grunnlag og etter alminnelige erstatningsregler. Saken var avgrenset til å behandle spørsmålet om kravene var foreldet i henhold til foreldelsesloven § 9 eller § 10 nr. 1.

Lagmannsretten konkluderte med at kravene ikke var foreldet etter foreldelsesloven § 9, og at det derfor ikke var nødvendig å ta stilling til om kravet var foreldet etter § 10. Saken er sendt tilbake til tingretten for videre behandling.

Sakens bakgrunn

Samtidig som boligene i Krokstien ble oppført i perioden 2013-2015, ble det bygget en 37 meter lang gabionmur med betongkant og rekkverk på fellesarealet.

Sommeren 2019 oppdaget sameiet at støttemuren hadde seget og trykket seg sammen, og at steiner hadde falt ut. Av den grunn engasjerte sameiet TOBB til å foreta en byggeteknisk vurdering. Befaringsrapporten fra 30. august 2019 slo fast at muren hadde beveget seg, men den konkluderte ikke med skadeårsaken. Sameierne ble derfor rådet til å henvende seg til leverandørene for å få vurdert om utførelsen var i samsvar med anvisningene. Sameiet kontaktet derfor utbyggerselskapet, angivelig uten å få svar.

Foreldelsesfristen ble avbrutt ved forliksklage 22. desember 2022 mot blant annet Advansia og Multiconsult.

Lagmannsrettens vurderinger

Lagmannsretten innledet med å fastslå at foreldelsesfristen etter § 9 først løper når skadelidte har, eller burde ha, nødvendig kunnskap om skaden, dens årsak og den ansvarlige. Fristen starter ikke når fordringshaver burde ha igangsatt undersøkelser, men fra det tidspunkt slike undersøkelser – dersom de var gjennomført – ville gitt tilstrekkelig sikre opplysninger til å reise søksmål med rimelig utsikt til å vinne frem.

Lagmannsretten viste til at dokumentasjonen som forelå i 2019, sammen med sameiernes aktivitet, ikke ga grunnlag for å konkludere med at de burde ha skaffet seg tilstrekkelig kunnskap til å reise søksmål med utsikt til å vinne frem før 22. desember 2019. I vurderingen la retten vekt på sameiernes stilling som forbrukere.

Lagmannsretten fant videre at det var irrelevant at sameierne ikke hadde undersøkt hvem som var registrert som ansvarlige overfor offentlige myndigheter, eller hvilken rolle Advansia hadde hatt i prosjektet, siden årsaksforholdene fortsatt var uklare.

På dette grunnlaget konkluderte lagmannsretten med at kravet mot Advansia og Multiconsult ikke var foreldet etter § 9. Når § 9 ikke ga grunnlag for foreldelse, fant retten det unødvendig å vurdere tilleggsfristen i § 10.

2. Tolkning av samspillskontrakt: hvilke arbeider var inkludert i målprisen og om endringskrav reviderte målprisen (lg-2024-109013)

Den 7. juli 2025 avsa Gulating lagmannsrett dom i sak mellom byggherren Bergen Kulturhus og totalentreprenøren OBAS Entreprenør AS. Saken er blant annet omtalt på bygg.no. Tvisten gjaldt sluttoppgjør etter avtale om rehabilitering og ombygging av Bergen Kulturhus. Bygningsmassen i prosjektet bestod av følgende tre bygningsdeler fra henholdsvis 1898, 1916 og 1945:

Oversiktsbilde hentet fra dommen

Partene hadde inngått totalentrepriseavtale etter NS 8407 med samspill. Dommen behandler en rekke tvistepunkter, hvor vi i dette nyhetsbrevet belyser to av de mest sentrale punktene:

• Hvilke kontraktsarbeider inngikk i målprisen?
• Skulle målprisen revideres ved endringsarbeider?

Sakens bakgrunn

Formålet med en samspillskontrakt er å legge til rette for tidlig samarbeid og verdiskapning mellom byggherre og entreprenør for å optimalisere prosjektet ved å utnytte samlet kompetanse og ressurser. Det er ikke utarbeidet en standard for denne typen kontraktsforhold. Derfor inngås ofte samspillskontraktene basert på NS 8407 med tilpasninger for samspillsformen.

Byggherren og OBAS var uenige om hvilke arbeider som var inkludert i målprisen og om endringer skulle medføre justering av målprisen. Totalkostnadene var på 98 millioner og målprisen på 62,7 millioner var dermed betydelig overskredet. Berettigede endringer utgjorde 15,4 millioner av overskridelsen. Det hadde derfor stor økonomisk betydning for OBAS hvilke arbeider som var inkludert i målprisen og om endringene medførte justert målpris eller ikke.

Saken ble avgjort på bakgrunn av konkret avtaletolkning. Avtalens ordlyd er som kjent avgjørende, men saken illustrerer viktigheten av at partene utarbeider klare rammer for å unngå tvist, også i samspillskontrakter. Dommen er også et godt eksempel på at rimelige forlikstilbud kan ha avgjørende betydning for fordeling av sakskostnader.

Hvilket arbeid var inkludert i målprisen?

Byggherren hevdet at siden OBAS hadde påtatt seg "ansvar for all prosjektering" så var alt nødvendig arbeid som ble avdekket før gjennomføringsfasen inkludert i målprisen. Hvis deler av dette arbeidet ikke var priset måtte det gå utover totalentreprenøren. OBAS anførte at kun det arbeidet som eksplisitt fremgikk av OBAS' kalkyle var inkludert i målprisen.
Lagmannsretten ga OBAS medhold. Avgjørende for konklusjonen var følgende sitat fra et møtereferat som var inntatt som en del av kontrakten:

"Arbeidene som skal gjennomføres i denne avtalen er listet opp i kalkyle utarbeidet av OBAS. I tillegg er det utarbeidet tegninger som viser hva som skal utføres i de forskjellige arealene."

Det fulgte også av møtereferatet at partene var enige om målpris på 62 763 315 eks. mva. og det var nøyaktig samme beløp som kalkylen fra OBAS summerte seg til.

Lagmannsretten fremhever at siden byggherrens forståelse var i strid med avtalens ordlyd må det foreligge klare holdepunkter for å legge byggherrens fremstilling til grunn. Retten hadde "en viss forståelse" for en alminnelig forventning om at det som var planlagt utført skulle reflekteres i målprisen, men byggherren ble likevel ikke gitt medhold.

Lagmannsretten fremhevet også at avgrensningen av OBAS plikt måtte sees i sammenheng med byggeprosjektets karakter. Prosjektet gjaldt rehabilitering og bruksendring av tre eldre bygninger fra ulike tidsperioder, og selv om rivning var påbegynt i planleggingsfasen var ikke omfanget av byggearbeidene mulig å avklare i detalj idet partene gikk over til gjennomføringsfasen. OBAS hadde ikke priset for risiko i kalkylen. Hvis OBAS skulle prise alle mulige forhold som kunne tenkes å oppstå, måtte det gjøres gjennom et betydelig tillegg for risiko. Fraværet av risikopost underbygget dermed at kun de opplistede arbeidene var inkludert i målprisen.

Skulle målprisen justeres for endringer?

Byggherren anførte at målprisen ikke skulle justeres for endringer. Det ble vist til uklar regulering i kontrakten og at kontrakten forutsatte at justering av målprisen skulle varsles og avtales særskilt. Byggherren fremhevet at OBAS hadde fakturert i to separate spor, ett for målprisen og ett for endringsmeldinger. OBAS anførte, med henvisning til kontraktens ordlyd, at endringsarbeid endret målprisen.

Lagmannsrettens konklusjon baserer seg igjen på kontraktens ordlyd hvor det fremgikk at "Regulering av målprisen, skal følge endringssystemet i NS 8407". Det ble ut fra dette ansett som klart at endringsarbeider reviderer målprisen. Konklusjonen ble underbygget av at Byggherren selv reviderte målprisen etter positive og negative fradrag i sitt svar til sluttoppgjøret.

Angående faktureringen i to spor fremhever lagmannsretten at dette isolert kunne tolkes som at endringene skal holdes utenfor, men det var ikke avgjørende holdt opp mot kontraktens ordlyd og partenes opptreden. Faktureringspraksisen ble oppfattet som en praktisk fremgangsmåte for å holde oversikt over endringene.

Videre viser lagmannsretten til at løsningen også oppfyller formålet om samspillkontrakt best og ivaretar begge parters interesser på en rasjonell måte.

Det var avtalt at kostnaden skulle deles 50/50 dersom OBAS utførte arbeid til en kostnad over målprisen. Dermed er det i totalentreprenørens interesse å justere opp målprisen for positive endringer. Hvis ikke ville OBAS kun få dekket halvparten av kostnadene for endringsarbeidene som oversteg målprisen, i strid med utgangspunktet om at entreprenøren har krav på full dekning for endringsarbeid.

Tilsvarende skulle besparelsen deles 50/50 ved lavere kostnader enn målprisen. Derfor vil det være i byggherrens interesse at negative endringer medfører en nedjustering av målprisen, slik at Byggherren selv beholder hele besparelsen som følger av at byggherren velger å redusere arbeidsomfanget ved negativ endring. Inkludering av endringer er ut fra dette en rasjonell balansering av partenes interesser.

OBAS ble tilkjent 2/3 av egne sakskostnader

OBAS fikk medhold i ca. 24 millioner av sakskostnadskravet på ca. 28 millioner, men siden byggherren fikk medhold i dagmulktskrav på ca. 6 millioner ble OBAS kun tilkjent ca. 18 millioner, ikke hensyntatt forsinkelsesrenter.

Med dette økonomiske resultatet hadde ingen av partene vunnet saken fullt ut eller i det vesentlige. Utgangspunktet er da at ingen av partene har krav på å få dekket sakskostnader, jf. tvisteloven § 20-2. Spørsmålet ble da om "tungtveiende grunner" likevel tilsa at en av partene skulle tilkjennes sakskostnader, helt eller delvis, jf. tvisteloven § 20-3. Lagmannsretten tilkjente OBAS 2/3 av sine sakskostnader med henvisning til denne bestemmelsen.

Sentralt for konklusjonen var at byggherren hadde avslått et rimelig forlikstilbud. Syv måneder før hovedforhandlingen for tingretten tilbød OBAS fullt og endelig oppgjør på 21,2 millioner, hensyntatt forsinkelsesrenter på 2,5 millioner. Dette ble avslått av byggherren.

Lagmannsretten fremhever at byggherren hadde kommet bedre ut ved å godta forlikstilbudet enn det som ble resultatet i dommen, når det hensyntas at det på domsbeløpet tilkommer ytterligere forsinkelsesrenter. I tillegg var kun en helt begrenset del av samlede sakskostnader på 26,4 millioner fra tingrett og lagmannsrett påløpt da forliket ble tilbudt.

3. Midlertidig forføyning om krav om å stanse inngåelse av kontrakt knyttet til nye rikshospitalet (sak 25-109568tvi-thoo/tham)

Den 11. august 2025 avsa Hedmarken og Østerdal tingrett kjennelse i sak om midlertidig forføyning mellom NRC Norge AS og Helse Sør-Øst RHF, med Consto Anlegg Øst AS som partshjelper. Spørsmålet i saken var om Helse SØR-Øst RHF sin valgte leverandør, Consto Anlegg Øst AS, oppfylte kvalifikasjonskravet om å ha "tilstrekkelig relevant erfaring" særlig på tunnelarbeider på tilbudstidspunktet.

Retten uttaler seg om hva som ligger i kvalifikasjonsvurderingen og kvalifikasjonskravet.

Sakens bakgrunn

Det ble lyst ut åpen anbudskonkurranse om grunn- og sikringsarbeider for bygg M, N og O på det nye Rikshospitalet den 5. februar 2025.

Helse Sør-Øst mottok seks tilbud og meddelte i tildelingsbrev av 30. april 2025 at Consto Anlegg Øst var innstilt som vinner av konkurransen. NRC ble innstilt som nummer to.

NRC stilte spørsmål ved Consto sine kvalifikasjoner. Det ble vist til at Constos underleverandør i prosjektet, Grunn Solid AS, på tilbudstidspunktet ennå ikke hadde utført tunnelarbeider på et t-baneprosjekt på Majorstua, der NRC var oppdragsgiver.

Helse Sør-Øst RHF foretok en ny vurdering av kvalifikasjonskravet og kom til at konkurransegrunnlaget ikke oppstilte et absolutt krav til dokumentert erfaring med tunnelarbeider. NRC begjærte deretter midlertidig forføyning og ba retten stanse kontrakten fordi valgte leverandør ikke oppfylte kvalifikasjonskravet om tilstrekkelig relevant erfaring.

Kjennelse forelå fra Oslo tingrett den 24. juni 2025 (25-082320TVI-TOSL/08). Tingretten tolket kvalifikasjonskravet i konkurransen slik at det ikke er grunnlag for å utlede et spesifikt krav om at leverandørene måtte ha erfaring fra tunnelarbeid for å bli ansett kvalifisert.

Retten kom til at spørsmålet om kvalifikasjonskravet var oppfylt måtte bero på en skjønnsmessig vurdering av om referansearbeidene som den valgte leverandøren viser til samlet sett har tydelig overføringsverdi, eller likhetspunkter med arbeidene som skal utføres i kontrakten.

I forbindelse med Oslo tingretts behandling var det ikke belyst "i hvilken grad arbeidene som er utført i referanseprosjektene med hensyn til art, mengde, kompleksitet og risiko gir Consto forutsetninger for å utføre tunnelarbeidene i kontrakten". Kvalifikasjonsvurderingen fra Helse Sør-Øst ble derfor satt til side av tingretten, og retten forbød Helse Sør-Øst å inngå kontrakt basert på tildelingsbeslutningen av 25. april 2025. Tingretten la imidlertid til grunn at Helse Sør-Øst har anledning til å foreta en ny kvalifikasjonsvurdering av Consto basert på riktig tolkning av kvalifikasjonskravet.

Basert på denne tolkningen fattet Helse Sør-Øst en ny tildelingsbeslutning den 27. juni 2025, der Consto igjen ble innstilt som vinner.

NRC innga så en ny begjæring om midlertidig forføyning 7. juli 2025, for å få stanset inngåelsen av kontrakt basert på ny tildelingsbeslutning.

Rettens vurderinger

Retten kom til at Helse Sør-Øst RHFs kvalifikasjonsvurdering var lovlig, at kvalifikasjonskravet var oppfylt og at vurderingen lå innenfor oppdragsgivers innkjøpsfaglige skjønn.

Tingretten viste først til Oslo tingretts tolkning av kvalifikasjonskravet "tilstrekkelig relevant erfaring", der Oslo tingrett kom til at det ikke er grunnlag for å utlede et spesifikt krav om at leverandørene måtte ha erfaring fra tunnelarbeider for å bli ansett kvalifisert. Det ble lagt til grunn at:

"Spørsmålet om kvalifikasjonskravet er oppfylt, må bero på en skjønnsmessig vurdering av om arbeidene valgte leverandør har vist til samlet sett har tydelig overføringsverdi til de arbeidene som skal utføres i denne kontrakten. I denne konkrete vurderingen må det legges vekt på at referanseprosjektene viser erfaring som også har overføringsverdi til eller likhetspunkter med tunnelarbeidene, slik disse er beskrevet i konkurransedokumentene med hensyn til art, kompleksitet og risiko".

Retten viste videre til at Oslo tingrett ved tolkningen la til grunn at kvalifikasjonskravet etablerte en "lav terskel" for kvalifikasjon, og at det beror på en skjønnsmessig vurdering om de arbeidene leverandøren har vist til samlet sett har tydelig overføringsverdi til kontraktens arbeider. Retten la også til grunn at det er adgang til å vurdere den samlede kompetansen til Consto og underentreprenøren for kvalifikasjonsvurderingen.

Retten kom deretter til at Helse Sør-Øst har foretatt en tilstrekkelig konkret vurdering av Consto sin erfaring i forhold til det aktuelle prosjektet, at vurderingen fremsto faglig og skjønnsmessig og med tilstrekkelig begrunnelse. Om den konkrete vurderingen uttalte tingretten deretter:

"Den konkrete vurderingen av om Constos dokumenterte erfaring har tydelig overføringsverdi til tunnelarbeider, både punktvis og samlet, bygger imidlertid på et innkjøpsfaglig skjønn. Retten bemerker at slike vurderinger faller innenfor oppdragsgivers skjønnsmargin, og at retten ikke har kompetanse til å overprøve dette skjønnet."

Retten uttalte videre at innkjøpsfaglig skjønn kun kan prøves dersom det fremstår som usaklig, vilkårlig, kvalifisert urimelig, bygger på feil faktum, eller er i strid med kravene i anskaffelsesloven § 4. Retten mente ingen av disse vilkårene var oppfylt.

Dermed fortsetter arbeidet med bygg M, N og O på Rikshospitalet som planlagt.