Nye dommer fra bygg- og anleggsbransjen

1 Terskelen for «urasjonell drift» som grunnlag for avkortning av regningsarbeider (LB-2024-186244)

Borgarting lagmannsrett avsa 12. november 2025 dom i en tvist om sluttoppgjør etter rehabiliteringen av bygården Dronningens gate 28 i Oslo. Sakens parter var Dronningens gate 28 AS (byggherre) og Haga & Berg Entreprenør AS (entreprenør). Hovedtemaet i saken var om entreprenørens vederlagskrav kunne avkortes som følge av urasjonell drift. Lagmannsretten fant ikke grunnlag for å anse driften som urasjonell og avviste avkortning i vederlaget på dette grunnlaget.

Sakens bakgrunn

Dronningens gate 28, en bygård fra ca. 1860, ble overtatt av byggherren i 2021 med betydelig vedlikeholdsetterslep. Det ble invitert til innvendig rehabilitering og ombygging, lagt opp som totalentreprise.
Haga & Berg leverte 29. april 2021 et tilbud med budsjettpris på kr 4 641 113 eks. mva., og presiserte at enkelte tiltak fortsatt var under avklaring. Partene inngikk likevel kontrakt om utførelsesentreprise basert på NS 8406, og budsjettprisen ble videreført som kontraktssum med forbehold om justering etter «endelig omfang».

Før kontraktsinngåelse ble det avdekket store setningsskader i kjelleren, og refundamentering ble nødvendig. Dette førte til en rekke endringsmeldinger. Etter 15 endringsmeldinger foreslo Haga & Berg overgang til regningsarbeid, begrunnet med at det var vanskelig å skille mellom estimerte kontraktsarbeider og tilleggsarbeider. Partene var uenige om rekkevidden av avtalen om regningsarbeid, og byggherren betalte fakturaer med forbehold om tilbakebetalingskrav.

Kontraktsummen økte fra ca. 4,6 mill. eks. mva. til over 23 mill. eks. mva. Byggherren anførte flere grunnlag for avkortning av vederlagskravet, herunder at entreprenørens drift var urasjonell og at entreprenøren hadde anvendt avtalt rigg- og driftsformel feil. Byggherren gjorde blant annet gjeldende at kostnadsavviket fra opprinnelig estimat var så vesentlig at det skapte en presumsjon for uforsvarlig drift, og at bevisbyrden var snudd.

Utgangspunktet etter NS 8406 punkt 23.4 er at entreprenøren skal ha betalt for nødvendige kostnader ved å utføre arbeidet, samt et avtalt eller sedvanlig påslag. Det fremgår videre av andre punktum at regningsarbeid skal drives «rasjonelt og forsvarlig». Bestemmelsen kan påberopes som grunnlag for avkortning av vederlaget.

Som grunnlag for påstanden om urasjonell drift ble det blant annet anført manglende formalisering av kontrakter med underentreprenører, bruk av for mange ressurser, lite planmessig arbeid, mange småinnkjøp, manglende oppfølging av endringer og manglende kontroll med timeforbruket.

Vurderingstemaet for lagmannsretten var om den medgåtte tiden var uforsvarlig sammenlignet med tiden en forsvarlig og normalt dyktig entreprenør ville ha benyttet på et tilsvarende oppdrag.
Lagmannsretten avgjorde saken etter en konkret helhetsvurdering, men ga veiledende uttalelser om vederlagsavkortning ved uforsvarlig drift basert på avvik fra kontraktspris og på etterkalkulasjoner.

Lagmannsrettens vurdering

Hvem har bevisbyrden?

Lagmannsretten la til grunn utgangspunktet om at det er byggherren som må påvise uforsvarlige forhold hos entreprenøren. I dommen fra tingretten ble det lagt til grunn at bevisbyrden kunne snus dersom det forelå “ekstraordinære overskridelser”. Lagmannsretten kom imidlertid til at det var mer treffende å se det slik at “et ekstraordinært høyt timeantall normalt vil være et tungtveiende moment for uforsvarlig forhold”. Dommen kan derfor tolkes slik at det ikke nødvendigvis kan legges til grunn en "snudd bevisbyrde" ved ekstraordinært timeforbruk, slik byggherren anførte.

I rettspraksis er det lagt til grunn at entreprenøren skal innrømmes et betydelig slingringsmonn før kostnadsavvik kan anses som uforsvarlig drift som begrunner avkortning av entreprenørens vederlagskrav, jf. bl.a. Rt-1969-1122. Dette utgangspunktet ble også lagt til grunn av lagmannsretten.

Kan kostnadsavvik fra den opprinnelige kontraktsprisen legges til grunn som presumsjon for uforsvarlig drift?

Vurderingen baserer seg på en sammenligning av fakturerte kostnader og kostnader i andre sammenlignbare prosjekter. I denne saken innebar prosjektets særegenhet at det ikke forelå slike sammenlignbare prosjekter. Det ble uttalt at sammenligning i slike tilfeller kan gjøres ved å holde timeforbruket opp mot det opprinnelige prisestimatet eller ved etterkalkulasjoner.

Opprinnelig kontraktspris (uten endringsarbeider) var kr 4 641 113 eks. mva. Selv om partene var uenige om hva som utgjorde kontraktsarbeidet, la lagmannsretten til grunn at estimatet for kontraktsarbeid (eksklusive tilleggsarbeider) var ca. 13–14 millioner kroner, og konstaterte et betydelig avvik mellom kontrakt og faktisk utførelse.

Lagmannsretten fant likevel ikke at avviket dokumenterte uforsvarlig drift, da avviket kunne forklares med at prosjektet hadde endret karakter vesentlig i både tid og omfang. En stor del av endringene var initiert av byggherren, og partene hadde avtalt endring av vederlagsformat. Retten vektla at entreprenøren gjentatte ganger påpekte disse endringene av prosjektets karakter overfor byggherren ved byggherrens prosjektleder.

Siden opprinnelig kontrakt ikke egnet seg som sammenligningsgrunnlag, var ikke prisavviket i seg selv egnet som bevis for uforsvarlig drift. Byggherren måtte derfor påvise uforsvarlig drift på annet grunnlag.

Kunne etterkalkulasjoner underbygge urasjonell/uforsvarlig drift?

Lagmannsretten la, med støtte i teori og praksis, til grunn at etterkalkulasjoner kan tjene som bevis for hvordan en alminnelig dyktig entreprenør ville utføre arbeidet. En etterkalkulasjon har først bevisverdi når den bygger på sammenligning med tilsvarende oppdrag, jf. Rt-1969-1122 (typehussaken). Der slik sammenligning ikke er mulig, må vurderingen bli konkret. Uten påvisning av konkrete feil er det vanskelig for byggherren å bevise urasjonell gjennomføring.

Retten fant at de innhentede rapportene ikke påviste konkrete feil ved entreprenørens utførelse som isolert eller samlet tilsa urasjonell drift. Byggherren la frem to sakkyndige vurderinger som konkluderte med urasjonell drift, men retten kunne ikke se at disse kunne tillegges avgjørende vekt.

Har manglende formalisering betydning for vurderingen av uforsvarlig drift?

Etter NS 8406 punkt 19.3 skal entreprenøren, når pålegg om ytelse gis uten endringsordre, varsle byggherren innen rimelig tid dersom entreprenøren vil gjøre gjeldende at pålegget utgjør en endring. Byggherren anførte at manglende formalisering av endringer og bruk av varslingssystemet underbygget påstanden om uforsvarlig drift.

Med henvisning til HR-2025-977-A (Jordal amfi) viste lagmannsretten til at dokumentasjonskravets innhold skal tilpasses karakteren av de krav som faktureres, og ses i sammenheng med partenes faktureringspraksis og kontrollformålet, som i noen grad vil være ivaretatt ved løpende kontakt. Dommen gjaldt NS 8407. Lagmannsretten la til grunn at tilsvarende prinsipper gjør seg gjeldende i enda større grad under NS 8406, som har et mindre rigid kontrollregime.

Retten fant etter en konkret vurdering at manglende formalisering og varsling ikke innebar uforsvarlig drift. Det ble vektlagt at byggherrens kontrollbehov og styring ble ivaretatt på andre måter, herunder gjennom fortløpende orientering via fakturaer, timelister og daglig tilstedeværelse på byggeplassen.

Retten presiserte at byggherrens rett til å påberope urasjonell og uforsvarlig drift ikke bortfaller ved godkjenning og betaling av fakturaer. Betalingens betydning knytter seg imidlertid til at byggherren normalt under utførelsen kan registrere og påberope urasjonell drift, jf. NS 8406 punkt 23.4 tredje ledd. Dersom slik påberopelse ikke skjer underveis, står en etterfølgende påstand om urasjonell drift svakere.

Anførselen om manglende formalisering av entreprenørens kontrakter med underentreprenører ble avvist.

Praktisk betydning

• Byggherren har bevisbyrden for å påvise urasjonell drift. Ekstraordinære kostnadsøkninger fører ikke uten videre til at bevisbyrden snur.
• Terskelen for å påvise uforsvarlig eller urasjonell drift i relasjon til avkortning av regningsarbeid er fortsatt høy.
• Byggherre som vil bli hørt med avkortning av vederlag som følge av urasjonell eller uforsvarlig drift, må kunne begrunne dette konkret og med grunnlag i bevis.

Dommen er tilgjengelig her.

2 Grensesnitt i underentrepriser (LB-2025-1412)

Borgarting lagmannsrett avsa 19. november 2025 dom i ansvarssak mellom totalentreprenør/tiltakshaver og to underentreprenører i et boligprosjekt i Bærum. Tvisten gjaldt erstatningsansvar for vannskader som følge av ufagmessig utforming av takvannsløsningen.

Nordbohus Asker og Bærum AS og Skallum Utbygging AS fremmet krav på om lag 3 millioner kroner mot Topaas og Haug AS (grunnentreprenør) og Andersen og Aksnes Rørleggerbedrift AS (rørunderentreprenør).

Tingretten frifant underentreprenørene, og lagmannsretten stadfestet dommen. Saken reiste særlig spørsmål om fastleggelsen av grensesnitt mellom tiltakshaver, totalentreprenør og sideordnede underentreprenører. Dommen er retningsgivende for innholdet i totalentreprenørens og de utførende underentreprenørenes koordineringsansvar.

Sakens bakgrunn

Skallum Utbygging AS engasjerte Nordbohus Asker og Bærum AS som totalentreprenør for oppføring av ni eneboliger og åtte tomannsboliger i Bærum. Topaas og Haug AS hadde kontrakt på grunnarbeid, og Andersen og Aksnes Rørleggerbedrift AS var rørunderentreprenør. Etter avtalene skulle rørunderentreprenøren koble spillvann, drensvann og takvann til kommunalt avløp, mens grunnentreprenøren skulle levere og montere drensledning med drenskum for tilkobling til kommunalt nett. Bærum kommune krevde imidlertid lokal håndtering av takvann, overvann og drensvann på egen grunn.

Bunnledningen for takvann munnet ut i en lukket, gruset grøft uten sikring og uten drenskum. Infiltrasjonsevnen ble redusert, og under styrtregn sensommeren 2022 trengte vann inn i tomannsboligene og forårsaket innvendige skader. Skaderapporten pekte på manglende drenering som følge av fravær av drenskum.

Totalentreprenøren krevde erstatning fra grunn- og rørunderentreprenøren. Overfor rørunderentreprenøren ble det anført at ansvarsretten omfattet prosjektering, og at leveransen skulle inkludere en komplett takvannsløsning.

Overfor grunnentreprenøren ble det anført uaktsomhet ved manglende varsel om at takvann ikke ble ført til drensgrøft, unnlatelse av å etterspørre prosjektering ved avvik fra opprinnelig plan og mislighold av koordineringsansvaret.

Grensesnittet mellom totalentreprenør og sideordnede underentreprenører

Lagmannsretten la til grunn at grunnunderentreprenøren var utførende entreprenør etter NS 8406, og at avtalen ikke omfattet prosjekteringsansvar eller ansvar for takvann.

For rørunderentreprenøren innebar ansvarsrett etter pbl. § 23-3 prosjektering og utførelse av bunn- og stikkledninger, herunder takvann når løsningen var tilknytning til kommunalt avløp. Krav om lokal håndtering på tomten falt derimot utenfor rørunderentreprenørens funksjonsbeskrivelse.

Ansvar for omprosjektering av lokal overvannsløsning måtte dermed plasseres hos tiltakshaver, totalentreprenør eller prosjekterende (Ing. E. Sønsterød AS). Retten konkluderte med at totalentreprenøren sto nærmest til å bære risikoen ved de endrede forutsetningene og skulle ha fulgt opp omprosjekteringen. Det ble også understreket at koordineringsansvaret omfatter å avklare ansvarsfordelingen mellom aktørene. Tiltakshaver hadde en overordnet rolle, mens det operative ansvaret var delegert til totalentreprenøren.

Underentreprenørene kunne ikke holdes ansvarlig for brudd på koordineringsansvaret. Lagmannsretten presiserte at utførende entreprenørs koordineringsplikt primært gjelder fremdrift på byggeplassen og ikke etablerer tilsynsplikt over arbeid utført av andre entreprenører.

Lagmannsretten fant heller ikke bevist at grunnentreprenøren hadde positiv kunnskap som utløste varslingsplikt overfor totalentreprenøren. Grunnentreprenøren kunne ikke holdes ansvarlig for ikke å ha etterspurt ytterligere prosjektering, ettersom leveransen bygget på en preakseptert løsning som ikke krevde ytterligere prosjektering før utførelsen. Dette ble vurdert opp mot varslingsreglene i NS 8406 punkt 19.3, uten at vilkårene for ansvar ble ansett oppfylt.

Praktisk betydning

• Totalentreprenør må sørge for tydelig og skriftlig ansvarsfordeling mellom sine underentreprenører.
• Totalentreprenør må sikre at risiko og ansvar plasseres som tiltenkt når forutsetninger og tekniske løsninger endres.

Dommen er tilgjengelig her.

3 Dagmulkt i totalunderentreprise (LB-2023-96051)

Borgarting lagmannsrett avsa 25. september 2025 dom i tvist mellom Seltor AS og Nor Construction AS, som gjaldt sluttoppgjør i en totalunderentreprise for stål- og glassarbeider. Det sentrale spørsmålet var om partene hadde avtalt en sluttfrist som kunne utløse dagmulkt. Lagmannsretten ga generelle føringer for beregning og opphør av dagmulkt etter NS 8417. Totalentreprenøren fikk medhold både i dagmulktskravet og i kravet om redusert vederlag knyttet til kostnader for kranhold. Stål og Glass AS’ anke ble ikke tillatt fremmet av Høyesteretts ankeutvalg (HR-2025-2432-U).

Sakens bakgrunn

Seltor AS var totalentreprenør for oppføringen av et næringsbygg på Billingstad i Asker. Nor Construction AS var en av flere sideordnede underentreprenører og hadde ansvar for levering av utvendige klimavegger, herunder en innvendig stål- og glasssjakt til heis med spiraltrapp. Kontrakten var inngått etter NS 8417.

I henhold til hovedfremdriftsplanen som fulgte som vedlegg til kontrakten, var sluttdato for siste arbeid fra underentreprenør 23. juni 2020, mens total ferdigstillelse av bygget og overlevering fra Seltor til byggherre var satt til 11. september 2020.

Nor Construction foreslo, og Seltor aksepterte, en senere revidert fremdriftsplan med sluttdato 2. august 2020. Sluttoppstilling ble sendt 15. september 2020.

Seltor aksepterte at faktisk overtakelse av underentreprenørens arbeid skjedde 23. oktober 2020. Kontraktssummen (inkl. endringer) endte på ca. 4 750 000 kroner eks. mva. Seltor holdt tilbake 561 570 kroner eks. mva. til motkrav for dagmulkt og kostnader for leie av kran.

Nor Construction tok ut stevning med krav om oppgjør begrenset til kr 701 963. Tingretten tilkjente selskapet kr 413 993, og begge parter anket sine respektive deler av dommen til Borgarting lagmannsrett. Etter at Nor Construction gikk konkurs, overtok Stål og Glass AS både fordringen og partsposisjonen.

Etter NS 8417 punkt 21.1 skal totalunderentreprenøren gjennomføre arbeidet innen avtalte frister, og sluttfristen er som hovedregel dagmulktsbelagt, jf. punkt 40.2. Stål og Glass AS anførte at det verken var avtalt en sluttfrist eller andre frister som kunne gi grunnlag for dagmulkt. Tingretten ga Seltor delvis medhold i sitt motkrav, og lagmannsretten opprettholdt i det vesentlige denne vurderingen.

Lagmannsrettens vurderinger av dagmulkskravet

Lagmannsretten foretok en objektiv tolkning av kontrakten, med vekt på ordlyd og systembetraktninger. Avtaledokumentet viste til hovedfremdriftsplanen under «Tidsfrister», og kontraktsmøtereferatet presiserte at dagmulktsbelagte frister fulgte denne planen. Lagmannsretten kom derfor til at en normalt forstandig entreprenør ville legge fremdriftsplanens sluttdato til grunn som sluttfrist, og at totalentreprenøren kunne kreve dagmulkt fra det tidspunkt underentreprenøren overskred fristen.

Dagmulkt løper frem til overtakelse, jf. punkt 37.4 bokstav c, og hovedregelen er at overtakelse skjer når byggherren overtar bygget, eller ved separat registreringsforretning etter punkt 36.1. I dette tilfellet skulle overtakelse skje gjennom en separat registreringsforretning før totalentreprenørens overtakelse med byggherren. Underentreprenøren hadde imidlertid ikke initiert slik forretning, og overtakelsestidspunktet måtte dermed fastsettes etter når arbeidet var «ferdigstilt» i henhold til punkt 37.3.

Bevisene viste at arbeidene ikke var ferdigstilt verken 1. eller 15. september, og totalentreprenøren aksepterte overtakelse først 23. oktober 2020, da siste glassmontasje var gjennomført. Unntaksregelen i punkt 37.4 andre ledd andre setning, som avbryter dagmulktsløpet ved påbegynt overtakelsesforretning som varer mer enn én dag, ble tolket innskrenkende.

Lagmannsretten la til grunn at bestemmelsen bare gjelder der overtakelsesforretningen kan avsluttes innen rimelig tid. Lagmannsretten påpekte at formålet er å beskytte underentreprenøren når arbeidene i realiteten er levert, men formaliseringen gjenstår av praktiske eller formelle årsaker. Dersom overtakelsesprosessen trekker ut fordi arbeidene ikke er ferdige eller har mer enn mindre mangler, gjelder hovedregelen: overtakelse anses først gjennomført når forretningen er avsluttet.

Lagmannsretten la til grunn at unntaksregelen uansett ikke var relevant i det aktuelle tilfellet, siden overtakelse av underentreprisen skulle skje separat fra overtakelsen i hovedentreprisen. Det ble vist til at en forutsetning for at unntaket i punkt 37.4 andre ledd skal komme til anvendelse, er at overtakelse i underentreprisen skal skje ved byggherrens overtakelsesforretning etter punkt 36.1 første ledd.

Lagmannsretten la derfor til grunn at dagmulkten opphørte 23. oktober 2020, som var datoen for akseptert overtakelse av glass- og stålarbeidene. Deretter anvendte retten standardens system for beregning av dagmulkt etter NS 8417 punkt 40.3, hvor dagmulkt settes til én promille av kontraktssummen per hverdag.

Praktisk betydning:

• Partene i entreprisekontrakter bør være tydelige på hvorvidt frister skal være dagmulktbelagt eller ikke.
• Oppdragsgivers aksept av reviderte fremdriftsplaner vil kunne føre til utsatt sluttfrist med betydning for dagmulktskravet, med mindre oppdragsgiver tar forbehold om det motsatte.
• Unntaksregelen i NS 8417 pkt. 37.4 annet ledd som avbryter dagmulktsfristen ved overtakelsesforretninger som går over én dag, forutsetter at overtakelsesforretningen ikke forlenges fordi kontraktarbeidene ikke er ferdige.

Dommen er tilgjengelig her.

4 Måleregel og dokumentrang i underentreprise (LF-2025-27330)

Frostating lagmannsrett avsa 6. oktober 2025 dom (LF-2025-27330) i sak mellom Søbstad AS og Agtunnel AS. Saken gjaldt oppgjør for utført vann- og frostsikring i tunnel, og hvilket måleregime som skulle benyttes for å fastsette areal og vederlag.

Spørsmålet for lagmannsretten var om byggherrens anbudsgrunnlag (spesifikk måleregel for prosess 34.311, «ned til nivå hvor sprøytebetong avsluttes bak føringskant») bandt underentrepriseforholdet, eller om underentreprenørens presisering i tilbudet («prosjektert areal regnet etter teoretisk sprengningsprofil») skulle gjelde også for underpostene.

Saken reiste dermed to hovedproblemstillinger: dokumentrang og objektiv tolkning mellom profesjonelle parter, samt systemforståelsen av Statens vegvesens prosesskoder og hierarkiet mellom generelle og spesifikke underkoder.

Sakens bakgrunn

Byggherren Trøndelag fylkeskommune inngikk hovedentreprise basert på NS 8405. Hovedentreprenøren Søbstad AS inngikk deretter underentreprise med AGTunnel AS basert på NS 8415. Begge kontrakter var mengdekontrakter.

AGTunnel presiserte i sitt tilbud at måleregelen for prosess 34.31 var «prosjektert areal regnet etter teoretisk sprengningsprofil», og underentrepriseavtalen ga tilbudet forrang over anbudsgrunnlaget i dokumentrang. Byggherrens anbudsgrunnlag hadde en særskilt begrensning i underpost 34.311 (måling ned til avslutning bak føringskant).

I prosjektet oppstod avregningsforskjeller (AGTunnel la til grunn ca. 20 802 m² mot kontraktsmengde 17 600 m²), og Søbstad ba om fakturering etter «kontrakts mengde». Tingretten ga AGTunnel medhold, og lagmannsretten opprettholdt dommen.

Lagmannsrettens vurderinger

Lagmannsretten foretok en konkret vurdering basert på en objektiv tolkning av kontrakten. Det ble vist til at det objektive tolkningsprinsippet i entrepriseforhold står særlig sterkt, jf. Rt-2012-1729 avsnitt 58 flg.

Retten fastslo innledningsvis at underentreprisekontrakter etter NS 8415 utgjør et selvstendig rettsforhold. Det avgjørende var derfor hvilken dokumentrang partene har avtalt i underentreprisen. I dette tilfellet var underentreprenørens tilbud gitt forrang ved motstrid. Når tilbudet inneholdt en uttrykkelig presisering av måleregelen for prosess 34.31, kunne byggherrens særskilte begrensning i underpost 34.311 i hovedkontrakten derfor ikke anses bindende for underentreprisen.

Retten vurderte deretter prosesskodenes struktur og hierarki. Byggherrens anbudsgrunnlag knyttet målingen i 34.311 til nivået der sprøytebetongen avsluttes bak føringskant, mens underentreprenørens tilbud presiserte at målingen skulle skje etter «prosjektert areal regnet etter teoretisk sprengningsprofil». Denne presiseringen var klar og fremhevet i kontraktsdokumentene, og lagmannsretten la til grunn at den omfattet også underpostene. Konsekvensen var at vederlaget skulle beregnes etter teoretisk sprengningsprofil, uten den særskilte føringskantbegrensningen som gjaldt i hovedentreprisen.

Lagmannsretten fant støtte for sin konklusjon i systembetraktninger. Det ble fremhevet at en presisert måleregel med større måleareal typisk gir lavere enhetspris, noe som gjør det plausibelt at tilbudet ble valgt nettopp med slike forutsetninger. Mengdene var heller ikke låst, og henvisninger til «kontrakts mengde» kunne ikke overstyre den avtalte måleregelen. Retten bemerket at hovedentreprenøren hadde anledning og oppfordring til å avklare en annen forståelse før kontraktsinngåelsen, uten at dette ble gjort.

På denne bakgrunn opprettholdt lagmannsretten tingrettens dom, slik at underentreprenørens vederlagskrav ble tatt til følge.

Praktisk betydning

• Hovedentreprenør bør sikre back-to-back mellom hoved- og underkontrakter når man ønsker samme måleregime, ellers risikerer man ulike oppgjørsregimer og tvist om vederlag.
• Prosesskodehierarkiet må håndteres bevisst. Klargjør om presiseringer på en hovedpost skal gjelde også underposter.

Dommen er tilgjengelig her.