Forslaget om å stramme inn adgangen til å kjøpe flere enn to boligseksjoner – hva blir konsekvensen?

Den nye eierseksjonsloven har knapt trådt i kraft før nye endringsforslag sendes på høring fra regjeringskontorene. De nye forslagene fremmes etter anmodning fra Stortinget, der regjeringen blant annet anmodes om å følge opp intensjonen om en ervervsbegrensning i boligsameier.

Nåværende bestemmelse i lovens § 23, innebærer omgåelsesmuligheter og unntak, både ved ervervsmåten, men ikke minst ved at flere seksjoner kan erverves gjennom stråmenn, typisk slektninger eller ved indirekte erverv gjennom selskaper. Formålet med begrensningen er; å unngå at noen gis en dominerende rolle i et sameie - unngå at det ved stor grad av utleie etableres tilnærmede utleiehoteller – videre antas det at eiere som bor i egne boliger har en  positiv effekt på bomiljøet, samt at begrensningen motvirker boligspekulasjon som virker drivende på boligprisene.

Bakgrunnen for forslaget om å innskjerpe bestemmelsen

Den første eierseksjonsloven av 1983 hadde i § 10 forbud mot at noen kunne erverve flere enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie. Hensikten var også den gang å fordele eiendomsretten til seksjonene slik at ikke én seksjonseier skulle få en dominerende rolle i det enkelte sameie.  

I lovproposisjonen til 1997-loven ble ervervsbegrensningen foreslått opphevet, men Stortinget sørget for at bestemmelsen ble videreført. Da det nye lovforslaget av 2017 ble lagt frem for Stortinget, ble regelen foreslått videreført, om enn noe nølende. Bestemmelsen om at ingen kan erverve flere enn to boligseksjoner kan i dag imidlertid lovlig omgås, ved at seksjonseiere ved bruk av selskaper eller stråmenn, kan erverve flere enn to boligseksjoner. Slike omgåelser skjer i så stor grad at Stortinget har oppfordret regjeringen om å komme med forslag som strammer inn regelverket slik at formålet i større grad oppnås.

Regjeringens forslag

Ordlyden i forslaget går i hovedsak ut på å endre den nye eierseksjonsloven § 23 slik at ingen kan kjøpe en boligseksjon, hvis kjøpet medfører at kjøperen "alene eller sammen med nærstående" blir eier av mer enn to boligseksjoner i sameiet. Med "nærstående" menes i forslaget personer og virksomheter slik dette er definert i aksjelovens § 1-5 jf. § 1-3.

I korthet betyr dette at personer som er i familierelasjoner som nevnt i aksjeloven § 1-5, så som søsken, besteforeldre, barn av seksjonseier m. fl, vurderes under ett med hensyn til antall boligseksjoner de samlet sett kan eie i sameiet. Her er det eierskap via stråmenn som begrenses. Unntak gjelder hvis slektningen har til intensjon å selv bo i seksjonen som erverves. Videre innføres med dette identifikasjon mellom konsernselskaper, altså selskaper med bestemmende innflytelse mellom hverandre. Eier et morselskap to boligseksjoner, kan med andre ord ikke et datterselskap erverve en seksjon. Heller ikke en fysisk person som eier to boligseksjoner, kan via et aksjeselskap eie flere seksjoner, dersom vedkommende har bestemmende innflytelse over selskapet.

Som erverv regnes også erverv av aksjer eller selskapsandeler som gjør at erververen blir eier av flere enn to boligseksjoner. Hvorvidt fusjon i denne sammenheng vil være å regne som erverv av aksjer, er i lys av tolkningsuttalelser til 1997-loven, og i lys av aksjelovens kontinuitetsprinsipp, i beste fall uklart. Spørsmålet er ikke berørt i departementets høringsnotat.

Bestemmelsen legger begrensninger for profesjonelle utleiere og eiendomsselskaper

Lovforslaget vil innebære en begrensning i mulighetene til å investere i flere utleieobjekter i samme eierseksjonssameie. Mulighetene for lovlig omgåelse innsnevres vesentlig. En annen og muligens utilsiktet side ved forslaget, er at også salg av aksjer i eierseksjonssameier hvor samtlige boligseksjoner eies av ett og samme selskap, rammes av forbudet. Dette er upraktisk i en rekke tenkte tilfeller der en utbygger av ulike årsaker har behov for å overdra aksjer i et selskap som under utvikling/oppføring eier samtlige seksjoner. Det fremstår som uklart om ovennevnte er ønsket eller utilsiktet fra departementets side.

Tilsvarende vil forslaget også ramme salg av aksjer i selskaper i eierseksjonssameier hvor samtlige eller flere boligseksjoner i dag lovlig eies av en profesjonell utleier. I disse tilfellene er investeringene allerede gjennomført og markedet har innrettet seg lovlig etter gjeldende rett. I realiteten synes forslaget å begrense omsetting av disse selskapene. I disse tilfellene gjør ikke hensynene bak regelen seg gjeldende i samme grad, og det kan stilles spørsmål ved om dette er tilsiktet.

Det er også uklart om unntaket i gjeldende annet ledd, som er foreslått flyttet til nytt tredje ledd – erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon - omfatter salg av seksjoner i utbyggingsprosjekter eller utleieselskaper fra et konkursbo. Ordlyden i unntaket er ikke dekkende, selv om hensynet bak unntaket også i disse tilfellene gjør seg gjeldende.  

Et mindre inngripende alternativ til den foreslåtte ervervsbegrensningen, ville være å innføre nye stemmerettsregler der det kun gis én stemme pr. seksjonseier, (fysiske eller juridiske personer) i boligsameier, uavhengig av hvor mange seksjoner vedkommende eier. På denne måten vil i hvert fall hensynet til å motvirke dominerende eierposisjoner ivaretas.

Kort om unntak fra ervervsbegrensningen

I § 23 annet ledd er det foreslått unntak fra ervervsbegrensningen for fysiske personer som erverver en boligseksjon som skal benyttes til egen bolig for seg selv eller nærmere definerte nærstående slektninger. Det innebærer at A kan kjøpe en boligseksjon, selv om foreldrene allerede eier to boligseksjoner i sameiet. Forutsetningen er altså at A erverver den for å benytte til egen bolig for seg eller nærmere definerte slektninger.

Slik ordlyden i forslaget lyder, er vilkåret formulert slik at det er intensjonen om å benytte seksjonen som egen bolig på ervervstidspunktet som er avgjørende. Det vil innebære at dersom behovet endrer seg etter at ervervet har skjedd, vil vedkommende eier lovlig kunne være eier av flere enn to enheter.  

Sanksjoner ved brudd på ervervsbegrensningen

Dagens system er at Kartverket kontrollerer overdragelser basert på egenerklæringer. Dette system er foreslått videreført. Dersom overdragelser i strid med begrensningen skjer uten at det avdekkes av Kartverket, er det foreslått at vedkommende eier kan pålegges å selge seksjonen, samt at vedkommende fratas stemmeretten på årsmøtet. Disse endringene er foreslått inntatt i hhv. § 38 første til tredje ledd og 52 annet ledd. 

Det gjenstår å se om den videre behandlingen av høringsforslaget vil gi ytterligere avklaringer.

 © 2018 Kvale Advokatfirma DA