Koronaeffekten – tiltakspakken og spørsmålet om kriseregulering av leiemarkedet

Artikkel publisert i Estate Nyheter 1. april.

Leietakere over hele landet har de siste ukene opplevd stor usikkerhet som følge av koronapandemien og smitteverntiltakene. Permitteringer, ordrenedgang, store endringer av den daglige driften av virksomheten, omsetningssvikt og likviditetsutfordringer gjør situasjonen vanskelig for mange leietakere. En slik irregulær utvikling av kontraktsforholdet mellom utleier og leietaker skaper en rekke utfordringer og risikoen for betalingsmislighold aktualiseres. Spørsmålet om å innføre regulering av maksimalsats for leie ble reist av stortingsrepresentant og finanspolitisk talsperson for SV, Kari Elisabeth Kaski, samme dag som regjeringen la frem sin tiltakspakke, fredag 27. mars. 

Betaling av leie – en leietakerrisiko

Leietakers hovedforpliktelse er å svare avtalt leie til avtalt tid. I andre kontraktuelle spørsmål som oppstår ved oppfyllelseshindringer som følge av pandemien og smitteverntiltakene, er force majeure, forutsetningslæren og avtaleloven § 36, grunnlag som kan anføres for å kreve suspensjon, revisjon eller bortfall av realdebitors forpliktelser. Disse unntaksreglene er imidlertid mindre aktuelle for  leietakers manglende oppfyllelse av sin betalingsforpliktelse som følge av pengemangel. Manglende betaling ved avtalt forfall, anses derfor normalt som betalingsmislighold og gir utleier rett til gjøre misligholdssanksjoner gjeldende.

Mange leietakere vil få utfordringer med å betale leien i tiden vi har foran oss. I verste fall risikerer leietaker å gå konkurs som følge av likviditetsutfordringen. Ettersom likviditetsutfordringene også gjelder andre potensielle leietakere i samme bransje eller segment av leiemarkedet, vil utleierne kunne få store utfordringer med å få på plass en ny leietaker som er villig til å betale den opprinnelige leiesummen. Med andre ord har partene et felles incitament til å finne løsninger. 

Den økonomiske dugnaden – Staten, leietaker og utleier?

For å avhjelpe likviditetsutfordringene for bedriftene og for å redde arbeidsplasser, la Regjeringen fredag 27. mars frem en tiltakspakke. Pakken inneholder blant annet en kompensasjonsordning  for bedrifter som har betydelig nedgang i omsetningen som følge av virusutbruddet og smitteverntiltakene. Ordningen innebærer at staten i en periode kompenserer en andel av leietakers faste kostnader, herunder leiekostnader. De nærmere detaljene rundt ordningen skal utarbeides inneværende uke. Pakken er estimert å ha et omfang på 10-20 milliarder kroner per måned. Leietakere og staten bærer således sammen de økonomiske konsekvensene av pandemien. 

Mange kommersielle utleiere har så langt vært noe tilbakeholdne med initiativer som skal avbøte den ekstraordinære byrden som leietaker står overfor. Det har imidlertid vært flere eksempler på utleiere som har tatt til orde for avtaler om utsatt forfall av leiebetaling, midlertidig reduksjon i leie og betalingsfritak. Senest denne uken kom et opprop fra eiere av norske kjøpesentre om å avbøte situasjonen ved å gi leietaker husleierabatter på minimum 10-30 %. Dette er eksempler på at markedet selv raskt evner å håndtere utfordringene og at partene i felleskap kan finne kommersielt gode løsninger. Spørsmålet er om frivillige initiativ fra utleiersiden er tilstrekkelig, eller om Regjeringen også vil ty til statlig regulering av leiemarkedet, slik SV ved stortingsrepresentant Kaski har tatt til orde for. 

Statlig regulering av leiepriser

Stortingsrepresentant Kaski har vist til forskriftshjemmelen i husleieloven § 4-6 som rettslig grunnlag for prisreguleringen av markedet, og som de vil jobbe for at skal bli en del av krisepakken. Som et alminnelig utgangspunkt gjelder avtalefriheten ved fastsettelse av leieprisen i leieavtalen. Det innebærer at det normalt er partene i avtalen som foretar de kommersielle vurderingene og fremforhandler leiesummen. En statlig regulering med maksimalsatser for utleiearealer, innebærer imidlertid at staten setter en grense for hva utleier maksimalt kan kreve i leie. Hjemmelen til å innføre slike maksimalsatser gjelder både for næringsleie og boligleie. I den ufravikelige bestemmelsen i husleieloven § 4-6 har Regjeringen følgende forskriftshjemmel:

Dersom forholdene gjør det nødvendig, kan Kongen for bestemte perioder, bestemte områder eller bestemte leieforhold fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie. Kongen kan også gi forskrifter om hva som skal regnes som gjengs leie“.

Hjemmelens nedslagsfelt er vid. Bestemmelsen hjemler adgang til å fastsette høyeste lovlige leie (“maksimalsats“). Den hjemler også kompetanse til å fastsette at eksisterende leienivå fryses og ikke kan oppreguleres (“leiestopp“). Kompetansen til å gi slike strenge restriksjoner i et ellers fritt leiemarked, gjelder kun for et begrenset tidsrom. 

I forarbeidene fremgår følgende om bakgrunnen for bestemmelsen:

Med sikte på ekstraordinære situasjoner som naturkatastrofe, krig, krigsfare og lignende bør det likevel være hjemmel for å kunne gå inn og regulere markedet. Ett eksempel kan være en naturkatastrofe som har ødelagt store deler av bygningsmassen – da kan det være behov for en regulering av markedet“.

I forarbeidene understrekes det at hjemmelen ikke skal benyttes i den alminnelige pris- og konjunkturpolitikken. Inngangsvilkåret om at dersom “forholdene gjør det nødvendig” må i lys av dette tolkes strengt. Selv om forarbeidene lister opp eksempler på ekstraordinære situasjoner som naturkatastrofe og krig, er ikke denne oppramsingen uttømmende jf. begrepet “og lignende“.

Koronapandemien og smitteverntiltakene som er iverksatt, er av en slik alvorlig karakter og stort omfang, at disse må anses å utgjøre et slik ekstraordinært forhold som lovgiver har ment å ramme med denne forskriftshjemmelen. Et annet spørsmål er hvorvidt Regjeringen bør benytte denne hjemmelen. Det er et politisk spørsmål. Den videre politiske debatten vil avdekke hvorvidt det er nødvendig eller politisk ønskelig å regulere markedet slik bestemmelsen gir adgang til.